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石巻市(宮城県)の土地価格相場は?

石巻市の土地の価格事情

石巻市は、東日本大震災の津波被害の影響を受け、現在も自然災害を避けるために沿岸部から内陸部への移転が進んでいます。復興予算の減少に伴い移転需要が収束に向かい、地価が下落傾向にあるようです。国土交通省が発表した、令和2年1月1日時点での公示価格をみてみましょう。

石巻市の住宅街で最も地価が高いエリアは?

国土交通省が令和2年1月1日に調査を行い発表した、石巻市の地価情報を確認したところ、地価が高いのは次のエリアでした。

  1. 「恵み野4丁目7番8」(前年と変わらず6万3,800円/m2)
  2. 「南中里3丁目5番4」(前年と変わらず5万6,500円/m2)
  3. 「中里5丁目9番6」(前年と変わらず5万4,000円/m2)

石巻市の住宅街で最も地価の安いエリア

続きまして、石巻市で地価が安いエリアも確認しました。こちらも国土交通省が令和2年1月1日に調査を行い発表した、石巻市の地価情報を参考にしています。

  1. 「小船越字屋浦6番3」(9,500円/m2)
  2. 「大瓜字剣崎11番3外」(1万1,000円/m2)
  3. 「中屋敷2丁目42番1外」(1万1,000円/m2)

同じ石巻市でも、エリアによって1m2あたり数万円の差額があることがわかりました。地価が高い傾向にあるのは、やはり内陸のエリアです。対して、川が近くにあるエリアは地価が安い傾向にあります。

参照元:国土交通省地価公示

石巻市の地価の変遷

石巻市の公示地価は、平成25年から平成27年にかけて10%ほど上がりましたが、その後横ばいが続き、平成31年、令和2年と、少しずつ下落しています。

震災の影響で内陸部の地価が上昇

石巻市では、平成23年に起きた、東日本大震災による津波で壊滅的な被害を受けた沿岸部から、内陸部に移り住む人が増えました。

平成27年の時点で、「恵み野」地区の地価上昇率が最も高く、震災から4年連続で上昇。

恵み野地区周辺の「新蛇田」「新蛇田南」「あけぼの北」もまた、同じ理由で人工増加が著しい地区です。

三陸自動車道の「石巻河南インターチェンジ」やJR仙石線「石巻あゆみ野駅」が近く、大型商業施設が密集しているため、生活の利便性が高いことも追い風となっています。

近年復興の需要収束で地価が下落

石巻市の住宅地の平均地価は、平成29年から3年連続で下落しました。

令和2年の公示価格は、3万2,000円/m2で、平成31年から0.7%のマイナスを記録しています。

東日本大震災の移転需要が収束したことに加え、半島部で高齢化や人口流出が続いていることが大きな理由のようです。

下落率が最も大きかったのは、「石巻市広渕町南一308番」(前年比マイナス2.1%の1万8,600円)でした。次いで下落率が大きかったのは「渡波町2丁目40番1」(前年比マイナス1.6%の1万8,000円)です。

復興特別所得税は2037年まで続きます。しかし、震災が起きた平成23年の復興予算は約9兆円でしたが、金額は年々減少しており、平成31年度には約1兆5,000億円まで減りました。

復興の需要は収束に向かっており、石巻市の地価も平成31年から下落に転じています。

土地価格の基本情報

全国の土地価格の相場は?

令和2年の公示地価の全国平均は23万8070円/m2でした。

都道府県別で見ると、地価の高い上位3エリアは以下になります。

また、地価の低い都道府県は以下でした。

ちなみに、石巻市のある宮城県(13万8,598円/m2)は10位でした。

土地の価格が高くなる要素とは

立地条件

「駅から近い」、「まわりに公共施設や商業施設がある」、「職場や学校が近い」など、利便性の高い土地ほど価格が高い傾向があります。

また、人気のある小中学校やインターナショナルスクールが近い地域も人気があり、土地の価格が高くなる傾向があります。

また、その地域の「ブランド力」も土地の価格に影響します。

広さ

一戸建ての土地として需要が高い面積は、30坪から60坪程度です。この広さの土地は坪単価が高い傾向にあります。

方角

南側に開けている日当たりのよい土地は、土地の価格が高くなる傾向があります。

道路の数

土地に面する道路の数が多いほど、土地の価格は高くなります。

土地価格の種類は?

土地には、4つの異なる価格基準があります。これを「一物四価」といいます。

ひとつは、実際に売買取引される金額を表す「実勢価格」です。時価とも呼ばれます。

ふたつ目は、国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定する「公示価格」。土地取引の指標価格とされています。

みっつ目は、国税庁が毎年1月1日時点の価額で算定する「相続税評価額」。算定された相続税評価額は7月に発表されます。

よっつ目は、固定資産税の算定の基礎となる「固定資産税評価額」です。3年に1度、前年1月1日を基準として算定されます。

「一物四価」を調べることで、その土地の相場をある程度把握することができます。

国土交通省の「土地総合情報システム」のサイトでは、公的価格である公示価格と実際の取引価格の両方を調べることが可能です。

参考:国土交通省 土地総合情報システム

ここからは、押さえておきたい土地価格の種類について、より詳しく解説していきます。

公示価格

適正な地価の形成に役立つことを目的として、全国に基準地を設定し、国土交通省の土地鑑定委員会が評価して、公示する土地の価格のことです(毎年1月1日時点で評価、3月下旬公表)。

1つの地点に不動産鑑定士2名以上による鑑定評価で決められます。

基準地価(都道府県基準値標準価格)

各都道府県が主体となって調査する、土地の適正価格の指標となる土地の価格のことです(毎年7月1日時点で評価、9月下旬公表)。

全国約2万か所に基準地を設定し、1つの地点に不動産鑑定士1名以上による鑑定評価で決められます。

路線価(相続税路線価)

国税庁が、相続税や贈与税の算出に用いるために、公示地価や売買実例価格を参考にして決める土地の価格のことです(毎年1月1日時点で評価、7月1日に公表)。

土地が面している道路ごとに評価した価額です。

路線価(固定資産税路線価)

各市町村が、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出に用いるために算定した土地の価格のことです(3年に1度、1月1日時点で評価)。

実勢価

実際に市場で売買された土地の取引価格(過去の取引実績の平均値)のことです。

最近の近隣の取引事例を参考にして算定することが多く、価額は取引のタイミングや不動産市場の動向によって変動します。

注文住宅を建てる前に必ず土地の価格を調べよう

事前に土地価格の知識を身につけることにより、ある程度の地価の相場観を養うことができます。地価の相場観がわかれば、希望する土地の広さや条件を満たす物件を予算内で探したいとき、どのエリアを調べるべきかおのずと分かるようになるのです。

気にいったエリアが見つかった場合は、予算に合わせて土地の広さや条件を決めることもできます。

また、法外な高値で土地をつかまされないためにも、注文住宅を建てる前に土地価格の相場を調べることをおすすめします。

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